Τα πέτρινα αρχοντικά, τα νεοκλασικά και τα παραδοσιακά σπίτια του Ηρακλείου και της Κρήτης αποκτούν νέα ζωή ως boutique καταλύματα και ως Airbnb. Μια αναπαλαιωμένη κατοικία στην παλιά πόλη ή ένα πέτρινο σπίτι σε χωριό του νομού προσφέρει στον επισκέπτη αυθεντική εμπειρία και στον ιδιοκτήτη μια ελκυστική επένδυση.

Απο λογιστικής και φορολογικής πλευράς, τα κτήρια αυτά έχουν τις δικές τους ιδιαιτερότητες και το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) είναι από τις συχνότερες απορίες. Το ΤΑΚΚ εφαρμόζεται από 1/1/2024 ¹ N. 5073/2023 , στη θέση του παλιού τέλους διαμονής. Τα ποσά του αναθεωρήθηκαν από 1/1/2025 ² N. 5162/2024 όπως έχουμε δει και σε παλαιότερο άρθρο. Αυτό που πρέπει να καταστεί σαφές είναι ότι το ΤΑΚΚ, ισχύει διαφορετικά για ένα ξενοδοχείο σε κτίριο αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και διαφορετικά για ένα διατηρητέο που νοικιάζεται ως Airbnb.

Πριν δούμε τι ισχύει σε κάθε περίπτωση, πρέπει να ξεκαθαρίσουμε τι θεωρείται «διατηρητέο» με βάση τη νομοθεσία καθώς το σημείο αυτό είναι που γίνονται τα περισσότερα λάθη.

Τι θεωρείται διατηρητέο κτίριο βάσει της νομοθεσίας

Η προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς πηγάζει από το άρθρο 24 του Συντάγματος. Ένα κτίριο δεν είναι διατηρητέο επειδή είναι παλιό, πέτρινο ή «με ιστορία». Είναι διατηρητέο μόνο αν έχει χαρακτηριστεί επίσημα ως τέτοιο.

Πώς γίνεται ο χαρακτηρισμός:

• Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ή του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού), που εκδίδεται μετά από αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας και γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και δημοσιεύεται σε Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ).
• Η νομική βάση είναι το άρθρο 6 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού ³ ν. 4067/2012. Παλαιότερα ίσχυε το άρθρο 4 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού ⁴ N. 1577/1985 .
• Μπορεί να χαρακτηριστεί μεμονωμένο κτίριο, τμήμα κτιρίου ή συγκρότημα κτιρίων.

Με ποια κριτήρια ένα κτήριο χαρακτηρίζεται διατηρητέο:

• Αρχιτεκτονικά: αξιόλογα μορφολογικά και αρχιτεκτονικά στοιχεία, θέση που αποτελεί σημείο αναφοράς για την περιοχή, ένταξη σε ενιαίο σύνολο με άλλα κτίρια.
• Ιστορικά: ιστορική μνήμη, σχέση με ιστορικό πρόσωπο, σχέση με την αρχιτεκτονική ή τεχνολογική εξέλιξη.

Στην πράξη, η απόφαση χαρακτηρισμού επιβάλλει περιορισμούς καθώς προσθήκες, αλλαγές χρήσης και επεμβάσεις στο κτήριο, επιτρέπονται μόνο εφόσον δεν αλλοιώνονται τα στοιχεία που συνέτειναν στον χαρακτηρισμό. Αν σκέφτεστε να μετατρέψετε ένα διατηρητέο σε κατάλυμα, ο έλεγχος αυτός προηγείται κάθε άλλου.

Μην τα μπερδεύετε: στην αγορά κυκλοφορούν τρεις διαφορετικές έννοιες.

Έννοια	Ποιος την κηρύσσει	Βασικό σημείο
Διατηρητέο κτίριο	ΥΠΕΝ (ή άλλος αρμόδιος Υπουργός) με ΥΑ	Ατομικός χαρακτηρισμός του κτιρίου, με ΦΕΚ
Μνημείο / νεότερο μνημείο	Υπουργείο Πολιτισμού, βάσει της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και της πολιτιστικής κληρονομιάς (ν. 4858/2021)	Διαφορετική διαδικασία και αρμόδια υπηρεσία
Παραδοσιακός οικισμός / παραδοσιακό κτίριο	Προεδρικό Διάταγμα ή Υπουργική Απόφαση	Αφορά τον οικισμό ή το σύνολο, όχι αυτόματα κάθε κτίριο μέσα σε αυτόν

Ένα κτίριο μπορεί να έχει και διπλό χαρακτηρισμό. Για να ξέρετε αν το ακίνητό σας είναι διατηρητέο, χρειάζεστε το ΦΕΚ ή την ΥΑ χαρακτηρισμού. Το αρχείο διατηρητέων κτιρίων και παραδοσιακών οικισμών τηρεί το ΥΠΕΝ και ελέγχεται μέσω της αρμόδιας Πολεοδομίας.

Και ο όρος «κτίριο αρχιτεκτονικής κληρονομιάς»; Είναι όρος της τουριστικής νομοθεσίας (ν. 4276/2014, άρθρο 1 παρ. 2 περ. γ’) και αφορά τα ξενοδοχειακά καταλύματα. Είναι αυτός που μετράει για την εξαίρεση από το ΤΑΚΚ, και πρέπει να ελέγχεται ξεχωριστά από τον χαρακτηρισμό διατηρητέου.

Τι είναι το ΤΑΚΚ και ποιος το πληρώνει

Το ΤΑΚΚ επιβάλλεται ανά ημέρα και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα. Το πληρώνει ο διαμένων. Ο επιχειρηματίας ή ο εκμισθωτής το εισπράττει και το αποδίδει στην ΑΑΔΕ με ηλεκτρονική δήλωση απόδοσης, ενώ το ποσό αναγράφεται στο ειδικό στοιχείο-απόδειξη είσπραξης που εκδίδεται στον πελάτη. Το ύψος του εξαρτάται από τον τύπο του καταλύματος και την εποχή: υψηλή περίοδος Απρίλιος–Οκτώβριος, χαμηλή Νοέμβριος–Μάρτιος.

Ξενοδοχεία σε κτίρια αρχιτεκτονικής κληρονομιάς: η ειδική μεταχείριση

Για τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα η νομοθεσία προβλέπει κλιμάκωση ανά κατηγορία αστέρων (1-2, 3, 4 και 5 αστέρων). Από αυτή τη ρύθμιση εξαιρούνται τα ξενοδοχεία που στεγάζονται σε κτίρια αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, μαζί με τους ξενώνες φιλοξενίας νέων και τα κάμπινγκ. Η εξαίρεση ίσχυε από το πρώτο έτος εφαρμογής του τέλους και διατηρήθηκε και με τον N. 5162/2024.

Αν έχετε αναπαλαιώσει ένα ιστορικό κτίριο και το λειτουργείτε ως ξενοδοχειακή μονάδα, το ΤΑΚΚ δεν επιβαρύνει τους πελάτες σας. Αυτό είναι ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στην τιμολόγηση, αλλά προϋποθέτει ότι το κτίριό σας εμπίπτει πράγματι στον νομικό ορισμό του διατηρητέου.

Διατηρητέο κτήριο στην βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb)

Εδώ η εικόνα αλλάζει. Αν το ακίνητο δεν λειτουργεί ως ξενοδοχείο αλλά διατίθεται στη βραχυχρόνια μίσθωση (μίσθωση διάρκειας έως 59 ημέρες, επιπλωμένη και χωρίς υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων), εφαρμόζεται το κανονικό ΤΑΚΚ βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξάρτητα από το αν το κτίριο είναι διατηρητέο ή παραδοσιακό.

Τύπος ακινήτου	Απρίλιος–Οκτώβριος	Νοέμβριος–Μάρτιος
Ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. διαμέρισμα, κατοικία)	8,00 € / ημέρα	2,00 € / ημέρα
Μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.	15,00 € / ημέρα	4,00 € / ημέρα
Τουριστική επιπλωμένη έπαυλη (βίλα)	15,00 € / ημέρα	4,00 € / ημέρα

Ποσά όπως ισχύουν από 1/1/2025.

Προσοχή στα τετραγωνικά: οι παραδοσιακές και διατηρητέες κατοικίες είναι συχνά μονοκατοικίες. Μια μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ. Πληρώνει το αυξημένο ποσό των 15 € ανά ημέρα το καλοκαίρι, όχι τα 8 €. Η σωστή κατηγοριοποίηση του ακινήτου στην απόδοση του τέλους έχει άμεσο οικονομικό αντίκτυπο.

Άλλα φορολογικά οφέλη των διατηρητέων: ΕΝΦΙΑ και όχι μόνο

Μία από τις σημαντικότερες φοροελαφρύνσεις στην ακίνητη περιουσία είναι η μόνιμη απαλλαγή από τον Φόρο Συνολικής Αξίας και την Προσαύξηση Περιουσίας του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα έως τις 31/12/2021 και έχουν ανεγερθεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 1940. Η απαλλαγή αυτή καλύπτει τόσο το κτίσμα όσο και τα αναλογούντα ποσοστά επί του οικοπέδου. Αντίστοιχη απαλλαγή ισχύει και για τα ιστορικά διατηρητέα μνημεία που προστατεύονται από την αρχαιολογική νομοθεσία ⁵Ν. 4858/2021 . Επισημαίνεται ότι η ελάφρυνση αυτή αφορά τις συμπληρωματικές επιβαρύνσεις του φόρου, ενώ ο Κύριος Φόρος ΕΝ.Φ.Ι.Α. υπολογίζεται κανονικά.

Τρία κρίσιμα σημεία προσοχής:

1. Ατομικός Χαρακτηρισμός: Απαιτείται ειδική διοικητική πράξη/ΦΕΚ ατομικού χαρακτηρισμού του συγκεκριμένου κτιρίου ως διατηρητέου. Η απλή χωροθέτηση ενός ακινήτου εντός χαρακτηρισμένου παραδοσιακού ή διατηρητέου οικισμού δεν παρέχει αυτόματα δικαίωμα απαλλαγής.
2. Τεκμηρίωση & Απεικόνιση στο Ε9: Οι προϋποθέσεις (αριθμός ΦΕΚ χαρακτηρισμού, παλαιότητα προ του 1940) πρέπει να αποδεικνύονται από επίσημα έγγραφα και να αποτυπώνονται ορθά στις ειδικές στήλες/κωδικούς του Ε9 (κωδικός ειδικής κατηγορίας).
3. Εκμετάλλευση μέσω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Airbnb): Η τυχόν αξιοποίηση του διατηρητέου ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση δεν αναιρεί την πολεοδομική/φορολογική του ιδιότητα ως διατηρητέου, αλλά συνεπάγεται ξεχωριστές φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις (απόκτηση Α.Μ.Α., καταχώριση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, φορολόγηση εισοδήματος ως επιχειρηματική δραστηριότητα, Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και ενδεχόμενη υπαγωγή σε Φ.Π.Α. ανάλογα με το πλήθος των εκμεταλλευόμενων ακινήτων).»

Συχνά λάθη που βλέπουμε

• Θεώρηση ότι κάθε «παλιό» ή «παραδοσιακό» κτίριο είναι διατηρητέο, χωρίς ΦΕΚ χαρακτηρισμού.
• Εφαρμογή της εξαίρεσης του ξενοδοχείου σε ακίνητο που λειτουργεί ως Airbnb.
• Χρέωση 8 € αντί 15 € σε μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.
• Παράλειψη αναγραφής του ΤΑΚΚ στο ειδικό στοιχείο-απόδειξη είσπραξης.
• Αλλαγή χρήσης ή επεμβάσεις σε διατηρητέο χωρίς να ελεγχθούν οι όροι του χαρακτηρισμού.