Αν έχετε αναρτήσει —ή σκέφτεστε να αναρτήσετε— ένα ακίνητο στο Airbnb ή στο Booking, σίγουρα θα έχετε συναντήσει τον όρο “Διαχειριστής Ακινήτου”. Ακούγεται απλό, όμως πίσω από αυτή τη λέξη κρύβεται μια πολύ συγκεκριμένη νομική ιδιότητα, και το ποιος έχει δικαίωμα να τη φέρει δεν είναι πάντα αυτονόητο ¹ΠΟΛ. 1187/2017.

Η καλή είδηση; Δεν χρειάζεται να είστε νομικοί για να το καταλάβετε. Σε αυτό το άρθρο λειτουργούμε σαν «λεξικό» και μεταφράζουμε όλους τους δύσκολους όρους σε απλά ελληνικά, ώστε να ξέρετε ακριβώς πού βρίσκεστε πριν βγάλετε τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

Τι είναι ο “Διαχειριστής Ακινήτου”;

Ο Διαχειριστής είναι το πρόσωπο —φυσικό ή νομικό— που:

• Αναρτά το ακίνητο στην πλατφόρμα (Airbnb, Booking κ.λπ.)
• Βγάζει τον ΑΜΑ στο δικό του όνομα
• Δηλώνει τους ενοικιαστές στο σύστημα
• Φορολογείται για τα έσοδα που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση

Με άλλα λόγια, ο Διαχειριστής είναι το πρόσωπο που “φέρει” απέναντι στην εφορία και στην πλατφόρμα την ευθύνη του ακινήτου. Ο νόμος όμως δεν επιτρέπει σε οποιονδήποτε να πάρει αυτό τον ρόλο — πρέπει να έχετε μία από τις παρακάτω ιδιότητες.

Ιδιότητα 1: Ο Κύριος του ακινήτου (ή Νομέας)

Είναι η πιο απλή και συνηθισμένη περίπτωση: ο “κλασικός” ιδιοκτήτης, αυτός που έχει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Αν το σπίτι είναι στο όνομά σας χωρίς περιπλοκές (χωρίς επικαρπία σε τρίτον, χωρίς ενοικιαστή), τότε είστε αυτόματα εσείς ο Διαχειριστής.

Ιδιότητα 2: Ο Επικαρπωτής

Εδώ τα πράγματα γίνονται λίγο πιο ενδιαφέροντα. Πολλά ακίνητα στην Κρήτη —ειδικά όσα προέρχονται από γονική παροχή ή κληρονομιά— έχουν χωριστεί σε δύο δικαιώματα:

• Επικαρπία: το δικαίωμα να χρησιμοποιείς και να εκμεταλλεύεσαι το ακίνητο (π.χ. να το νοικιάζεις και να εισπράττεις τα έσοδα)
• Ψιλή κυριότητα: η “τυπική” ιδιοκτησία, χωρίς όμως δικαίωμα χρήσης

Αν έχετε την επικαρπία ενός ακινήτου, μπορείτε να είστε ο Διαχειριστής του, αφού εσείς έχετε το δικαίωμα εκμετάλλευσης. Αντίθετα, ο Ψιλός Κύριος απαγορεύεται ρητά να αναλάβει τον ρόλο του Διαχειριστή — δεν έχει το δικαίωμα χρήσης, άρα δεν μπορεί να νοικιάζει το ακίνητο βραχυχρόνια.

Ιδιότητα 3: Ο Υπεκμισθωτής

Αυτή η περίπτωση αφορά όσους δεν είναι ιδιοκτήτες, αλλά νοικιάζουν το ακίνητο με μακροχρόνιο μισθωτήριο και θέλουν να το υπενοικιάσουν βραχυχρόνια (το γνωστό “rent to rent”).

Για να είναι νόμιμος Διαχειριστής ένας υπεκμισθωτής, θα πρέπει το αρχικό μισθωτήριο συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη να αναφέρει ρητά ότι του δίνεται το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση. Χωρίς αυτή τη ρήτρα, ο νόμος θεωρεί αυτόματα διαχειριστή τον ιδιοκτήτη του ακινήτου — ό,τι κι αν έχει συμφωνηθεί προφορικά.

Σας ακούγονται όλα αυτά σαν ξένη γλώσσα;

Ένα λάθος στην ιδιότητα του διαχειριστή μπορεί να φέρει μεγάλα πρόστιμα. Επικοινωνήστε με την ομάδα μας στο Ηράκλειο για να δούμε ακριβώς τι ισχύει στη δική σας περίπτωση.

Ιδιότητα 4: Ο “Τρίτος” — πότε επιτρέπεται;

Ο νόμος προβλέπει και μια τέταρτη κατηγορία: περιπτώσεις όπου κάποιος γίνεται Διαχειριστής επειδή εκπροσωπεί νόμιμα έναν άλλον, λόγω ειδικών καταστάσεων. Ας δούμε τους πιο δύσκολους όρους έναν προς έναν, με απλά λόγια:

• Κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς: Όταν κάποιος πεθαίνει και δεν βρίσκονται (ακόμα) κληρονόμοι, το κράτος ορίζει έναν άνθρωπο να προσέχει την περιουσία μέχρι να προκύψουν.
• Εκκαθαριστής κληρονομιάς: Αυτός που αναλαμβάνει να τακτοποιήσει χρέη και περιουσιακά στοιχεία μιας κληρονομιάς, πριν αυτή περάσει τελικά στους κληρονόμους.
• Εκτελεστής διαθήκης: Το πρόσωπο που έχει ορίσει ο θανών, για να φροντίσει ώστε να εφαρμοστεί ακριβώς αυτό που έγραφε η διαθήκη του.
• Σύνδικος πτώχευσης: Ο διαχειριστής που ορίζει το δικαστήριο όταν κάποιος πτωχεύσει, για να διαχειριστεί την περιουσία του.
• Προσωρινός διαχειριστής & Μεσεγγυούχος: Πρόσωπα που ορίζει το δικαστήριο για να κρατήσουν και να διαχειριστούν προσωρινά ένα ακίνητο — συνήθως όταν υπάρχει δικαστική διαμάχη για την ιδιοκτησία του.
• Επίτροπος, δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας: Άτομα που διαχειρίζονται νόμιμα το ακίνητο για λογαριασμό κάποιου που δεν έχει δικαιοπρακτική ικανότητα — για παράδειγμα ενός ανήλικου παιδιού ή ενός ενήλικα με σοβαρό πρόβλημα υγείας.

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, ο “τρίτος” δεν ενεργεί για δικό του λογαριασμό, αλλά εκ μέρους κάποιου άλλου — και αυτό πρέπει να τεκμηριώνεται με τα κατάλληλα νομικά έγγραφα πριν βγει ο ΑΜΑ.

Γιατί έχει σημασία να το κάνετε σωστά

Το ποιος εμφανίζεται ως Διαχειριστής δεν είναι απλή γραφειοκρατική λεπτομέρεια. Καθορίζει ποιος φορολογείται για τα έσοδα, ποιος ευθύνεται απέναντι στην εφορία και ποιος κινδυνεύει με πρόστιμα σε περίπτωση λάθους ή έλλειψης νομιμοποιητικών εγγράφων.