Η ραγδαία ανάπτυξη πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking.com έχει μετατρέψει χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κρήτη σε “μικρούς επιχειρηματίες” της φιλοξενίας — συχνά χωρίς οι ίδιοι να το έχουν συνειδητοποιήσει πλήρως από φορολογική άποψη. Το νομοθετικό πλαίσιο γύρω από τη φορολογία Airbnb άλλαξε ριζικά ήδη από το 2024, εισάγοντας νέες υποχρεώσεις, νέο ΦΠΑ σε βραχυχρόνια μίσθωση και αυστηρότερους ελέγχους από την ΑΑΔΕ . Αν διαθέτετε ακίνητο προς βραχυχρόνια εκμίσθωση στο Ηράκλειο ή οπουδήποτε στην Κρήτη, το άρθρο αυτό εξηγεί τι πρέπει να γνωρίζετε — και γιατί μια λανθασμένη εκτίμηση της δικής σας περίπτωσης μπορεί να αποδειχθεί πολύ πιο δαπανηρή απ’ όσο φαντάζεστε.

Τι Ορίζεται ως Βραχυχρόνια Μίσθωση

Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο ¹Άρθρο 28 του Νόμου 5073/2023, βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η μίσθωση ακινήτου μέσω πλατφορμών (ή απευθείας) για διάστημα έως 59 ημέρες, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πέραν της διάθεσης κλινοσκεπασμάτων. Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη, καθώς η παροχή πρόσθετων υπηρεσιών (π.χ. πρωινό, καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, υποδοχή με προσωπικό, μεταφορά από και προς αεροδρόμιο ή λιμάνι) μπορεί να μεταβάλει τον νομικό χαρακτηρισμό της δραστηριότητας και να την εξομοιώσει με τουριστικό κατάλυμα, με εντελώς διαφορετικές φορολογική διαχείριση ² παράγραφος 21, Εγκύκλιος 2024/2024 .

ΦΠΑ και Φορολογία Εισοδήματος ανά Κατηγορία Ιδιοκτήτη

Η μεγαλύτερη αλλαγή που έφερε η νέα νομοθεσία αφορά τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτει κάθε ιδιοκτήτης προς βραχυχρόνια εκμίσθωση, καθώς αυτός ο αριθμός καθορίζει πλέον διαφορετικό φορολογικό καθεστώς.

Φυσικά Πρόσωπα με Έως 2 Ακίνητα

Όσοι ιδιοκτήτες — φυσικά πρόσωπα — διαθέτουν έως δύο ακίνητα προς βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθούν να εντάσσονται στο ευνοϊκότερο καθεστώς:

• Το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία (και όχι ως επιχειρηματικό εισόδημα)
• Απαλλάσσεται από ΦΠΑ
• Επιβάλλεται Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ)

Ωστόσο, η φαινομενική απλότητα αυτής της κατηγορίας κρύβει παγίδες: ο τρόπος καταμέτρησης των ακινήτων, ιδίως σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας ή επικαρπίας, δεν είναι πάντα προφανής και μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένη κατάταξη.

Φυσικά Πρόσωπα με 3 ή Περισσότερα Ακίνητα

Εδώ εντοπίζεται η ουσιαστικότερη αλλαγή. Φυσικά, πρόσωπα που εκμισθώνουν βραχυχρόνια τρία ή περισσότερα ακίνητα:

• Υποχρεούνται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας
• Τα έσοδά τους υπάγονται πλέον σε ΦΠΑ 13%
• Επιβάλλεται Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5%)
• Επιβάλλεται Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ)

Η μετάβαση από την απλή δήλωση εισοδήματος στο καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας συνεπάγεται νέες, διαρκείς υποχρεώσεις: τήρηση βιβλίων, περιοδικές δηλώσεις ΦΠΑ, ηλεκτρονική τιμολόγηση μέσω myDATA και ουσιαστική αλλαγή στον τρόπο που ο ιδιοκτήτης πρέπει να διαχειρίζεται τη δραστηριότητά του.

Νομικά Πρόσωπα

Για τα νομικά πρόσωπα (εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα προς βραχυχρόνια μίσθωση), το καθεστώς είναι ακόμη αυστηρότερο: υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας και υπαγωγή σε ΦΠΑ 13% ανεξαρτήτως του αριθμού των ακινήτων που διαχειρίζονται — έστω και για ένα και μόνο ακίνητο.

Νέοι Κωδικοί Δραστηριότητας (ΚΑΔ)

Ο νομοθέτης εισήγαγε επίσης στο παρελθόν εξειδικευμένους ΚΑΔ για τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, διαχωρίζοντας τη διάθεση μέσω ψηφιακών πλατφορμών από τη διάθεση εκτός πλατφορμών. Από το 2025 και έπειτα, ειδικά μετά την αλλαγή της ονοματολογίας δραστηριοτήτων, αυτοί είναι:

• 55.20.01.05 – Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού
• 55.20.01.06 – Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού

Η επιλογή του σωστού ΚΑΔ δεν είναι απλή διοικητική διατύπωση αλλά επηρεάζει άμεσα τον τρόπο φορολόγησης, τις ασφαλιστικές εισφορές όπου εφαρμόζεται, και τον τρόπο με τον οποίο η ΑΑΔΕ “βλέπει” και διασταυρώνει τη δραστηριότητά σας.

Γιατί Κάθε Περίπτωση Είναι Διαφορετική

Το πλαίσιο που περιγράφηκε παραπάνω φαίνεται σχετικά απλό σε θεωρητικό επίπεδο, όμως η πράξη αποδεικνύεται πολύ πιο σύνθετη. Ενδεικτικά:

• Συνιδιοκτησίες: Πώς καταμετράται ένα ακίνητο που ανήκει σε δύο ή περισσότερους συνιδιοκτήτες όσον αφορά το όριο των ακινήτων; Η απάντηση δεν είναι ενιαία και εξαρτάται από το ποσοστό συνιδιοκτησίας και τον τρόπο διάθεσης του ακινήτου.
• Επικαρπία – Ψιλή Κυριότητα: Ο διαχωρισμός επικαρπίας και ψιλής κυριότητας δημιουργεί επιπλέον ερωτήματα ως προς το ποιος θεωρείται “εκμισθωτής” για τους σκοπούς της νέας νομοθεσίας.
• Μεικτό χαρτοφυλάκιο ακινήτων: Ιδιοκτήτες που συνδυάζουν μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις, ή ακίνητα σε διαφορετικές περιφέρειες, αντιμετωπίζουν πρόσθετη πολυπλοκότητα στον υπολογισμό των ορίων και των υποχρεώσεών τους.
• Αλλαγή καθεστώτος εν τω μέσω του έτους: Τι συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης αποκτά τρίτο ακίνητο στη διάρκεια του φορολογικού έτους;

Κάθε μία από αυτές τις περιπτώσεις απαιτεί εξατομικευμένη λογιστική μελέτη, καθώς μια γενική, “μία-για-όλους” προσέγγιση μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε λανθασμένη κατάταξη — με σοβαρές οικονομικές συνέπειες.

Τα Συχνά Λάθη

Η ΑΑΔΕ έχει εντατικοποιήσει τις διασταυρώσεις δεδομένων μεταξύ των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και των φορολογικών δηλώσεων. Λάθη στην καταμέτρηση των ακινήτων, σε παραλείψεις έναρξης δραστηριότητας όπου αυτή απαιτείται, ή σε εσφαλμένη επιλογή ΚΑΔ, δεν περνούν απαρατήρητα — και τα πρόστιμα που προβλέπονται για μη συμμόρφωση ή εκπρόθεσμη τακτοποίηση μπορούν να είναι ιδιαίτερα επαχθή, ιδίως όταν συνοδεύονται από αναδρομικό ΦΠΑ και προσαυξήσεις.

Χρειάζεστε Εξειδικευμένη Καθοδήγηση

Το νέο καθεστώς φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι απλώς μια αλλαγή συντελεστή — είναι μια ολόκληρη αλλαγή φιλοσοφίας στον τρόπο που η Πολιτεία αντιμετωπίζει τους ιδιοκτήτες ακινήτων με πάνω από δύο καταλύματα. Η σωστή καταμέτρηση των ακινήτων σας, ο προσδιορισμός του αν χρειάζεστε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, η επιλογή του κατάλληλου ΚΑΔ και η ορθή ένταξή σας στο καθεστώς ΦΠΑ είναι ζητήματα που δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται αποσπασματικά ή βάσει γενικών πληροφοριών που βρίσκει κανείς στο διαδίκτυο.

Ένα λάθος στην εκτίμηση της δικής σας περίπτωσης —όσο μικρό κι αν φαίνεται αρχικά— μπορεί να οδηγήσει σε βαρύτατα πρόστιμα από την ΑΑΔΕ και σε αναδρομικές οικονομικές επιβαρύνσεις που θα μπορούσαν εύκολα να είχαν αποφευχθεί.

Το λογιστικό γραφείο μας στο Ηράκλειο διαθέτει εξειδικευμένη γνώση στη φορολόγηση βραχυχρόνιων μισθώσεων και μπορεί να μελετήσει την ιδιαίτερη περίπτωσή σας — είτε πρόκειται για ένα μεμονωμένο ακίνητο είτε για ένα ολόκληρο χαρτοφυλάκιο καταλυμάτων. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να διασφαλίσετε ότι η δραστηριότητά σας είναι πλήρως συμμορφωμένη με το ισχύον πλαίσιο και να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις από μελλοντικό φορολογικό έλεγχο.