Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου – Συνοπτικός Οδηγός

Τι είναι, πως φορολογείται και ποιες είναι οι υποχρεώσεις ιδιοκτητών και διαχειριστών

Η gig economy, έχει επιφέρει αρκετές αλλαγές και στην οικονομία της χώρας μας και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι πλέον, από εκείνα τα επιχειρηματικά μοντέλα το οποίο ανταγωνίζεται πάρα πολύ σκληρά τον τουριστικό κλάδο. Δυστυχώς, όμως, τόσο το νομικό πλαίσιο όσο και οι φορολογικές υποχρεώσεις μεταβάλλονται τόσο δυναμικά που είναι πρακτικά δύσκολο να παρακολουθήσει κάποιος στις εξελίξεις. Αν ασχολείσαι ή θες να ασχοληθείς ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης, το γραφείο μας έχει ετοιμάσει έναν συνοπτικό οδηγό για εσένα.

Ποιος είναι ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Όπως ακριβώς οι μακροχρόνιες έτσι και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι η ενοικίαση μιας κατοικίας προς έναν ενοικιαστή (μισθωτή). Αυτό όμως το οποίο διαφέρει είναι ο χρόνος της μίσθωσης. Για να θεωρηθεί λοιπόν ότι ένα ακίνητο μισθώνεται ή υπεκμισθώνεται με βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει ο μέγιστος χρόνος της μίσθωσης αυτής να μην υπερβεί τις 59 ημέρες.

Σε αντίθεση με το τι ίσχυε παλαιότερα όπου και ξεκίνησε η βραχυχρόνια μισθωση στην Ελλάδα, βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται οποιαδήποτε μίσθωση ακινήτου η οποία προσφέρει μόνο δυο υπηρεσίες (διαμονή και παροχή κλινοσκεπασμάτων) ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο είναι αναρτημένο σε κάποια ψηφιακή πλατφόρμα ή αν έχει ενοικιαστεί μέσω αυτής. Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως ακόμα και αν ένας μισθωτής έχει ενοικιάσει το ακίνητο για μερικές ημέρες, απευθείας από τον ιδιοκτήτη/ενοικιαστή, θεωρείται και πάλι βραχυχρόνια μίσθωση.

Ποιες είναι οι προδιαγραφές του ακινήτου

Ως ακίνητο ¹άρ. 111 ν.4446/2016, τόσο για τις ανάγκες επιβολής ΦΠΑ όσο και του φόρου εισοδήματος, εννοούνται συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, οι οποίες είναι:
α) το διαμέρισμα,
β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως
τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ποιες είναι οι φορολογικές υποχρεώσεις του διαχειριστή

Ανάλογα με το πόσα ακίνητα μισθώνει βραχυχρόνια, ο διαχειρηστής μπορεί να έχει τρεις διαφορετικές “νομικές” μορφές. Ανάλογα με την νομική μορφή, όπως θα δούμε σε αντίστοιχο άρθρο, αλλάζουν οι φορολογικές επιβαρύνσεις και διαδικασίες για τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος. Αυτές οι μορφές είναι:

• Ως ιδιώτης ή ως φυσικό πρόσωπο (επιτιδευματίας) για έως 2 ακίνητα
• Ως φυσικό πρόσωπο (επιτηδευματίας) για 3 ακίνητά και πάνω
• Ως νομικό πρόσωπο.

Όλες οι παραπάνω οντότητες έχουν τις εξής υποχρεώσεις από τη βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων τους:

• Να εγγραφούν στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην ειδική πλατφόρμα από όπου θα λάβουν Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για κάθε ένα από τα ακίνητα.
• Να αναρτά υποχρεωτικά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, εφόσον προβάλλεται μέσω αυτών.
• Να υποβάλει εμπρόθεσμα “Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής” για καθεμία βραχυχρόνια μίσθωση.
  Να οριστικοποιεί τα στοιχεία που έχει καταχωρήσει στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.

Η φορολογία, όπως θα δούμε σε επόμενο άρθρο, διαφέρει σε κάθε νομική μορφή.