Ήδη από το 2026 έχουμε δει μερικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια στην Ελλάδα. Η νέα νομοθεσία ¹ν. 5246/2025 έρχεται να εξορθολογιστεί μερικώς το σύστημα φορολόγησης έτσι ώστε να γίνει πιο δίκαιο για τη μεγάλη μάζα των ιδιοκτητών ακινήτων, δηλαδή για τη μεσαία τάξη που συμπληρώνει το εισόδημά της με ένα ή δύο ενοικιαζόμενα ακίνητα.

Το λογιστικό μας γραφείο παρακολουθεί συστηματικά κάθε αλλαγή στη νομοθεσία, ώστε οι πελάτες μας να γνωρίζουν εγκαίρως τι αλλάζει, τι σημαίνει αυτό για την τσέπη τους και —κυρίως— πώς μπορούν να αξιοποιήσουν νόμιμα κάθε διαθέσιμη ευκαιρία μείωσης του φόρου τους. Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε αναλυτικά τη νέα κλίμακα, την έννοια της αυτοτελούς φορολόγησης και τρεις πρακτικούς τρόπους για να πληρώσετε λιγότερο φόρο, με νόμιμο τρόπο.

Η Νέα Φορολογική Κλίμακα Ακινήτων

Από το φορολογικό έτος 2026 και εφεξής, η κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ακίνητα αποκτά έναν επιπλέον, ενδιάμεσο συντελεστή, κάτι που ήταν πάγιο αίτημα των ιδιοκτητών τα τελευταία χρόνια. Η νέα κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:

Κλιμάκιο Εισοδήματος	Συντελεστής Φόρου
0 € – 12.000 €	15%
12.000,01 € – 24.000 €	25% (Νέος συντελεστής!)
24.000,01 € – 36.000 €	35%
Άνω των 36.000 €	45%

Η ουσιαστική διαφορά σε σχέση με τον προηγούμενο τρόπο φορολόγησης, είναι η εισαγωγή του ενδιάμεσου κλιμακίου 25% για εισοδήματα μεταξύ 12.000,01 € και 24.000 €. Μέχρι πρότινος, το τμήμα αυτό του εισοδήματος φορολογούνταν με 35%, δηλαδή απευθείας με τον επόμενο συντελεστή. Η νέα βαθμίδα λειτουργεί ως «γέφυρα» και ελαφρύνει σημαντικά τους ιδιοκτήτες με μεσαίου ύψους εισοδήματα από ενοίκια, οι οποίοι αποτελούν και την πλειονότητα των φορολογούμενων

Τι σημαίνει «Αυτοτελής Φορολόγηση»

Ένα σημείο που προκαλεί συχνά σύγχυση είναι το πώς ακριβώς «κουμπώνει» το εισόδημα από ενοίκια με τα υπόλοιπα εισοδήματα ενός φορολογούμενου (π.χ. μισθό, σύνταξη ή κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα).

Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται αυτοτελώς. Αυτό σημαίνει ότι δεν αθροίζεται με τα άλλα εισοδήματά σας για να προσδιοριστεί ένα ενιαίο φορολογητέο ποσό. Αντίθετα, εφαρμόζεται η δική του, ξεχωριστή κλίμακα (αυτή που παρουσιάσαμε παραπάνω) πάνω στο καθαρό εισόδημα από ενοίκια, ανεξάρτητα από το πόσα κερδίζετε από τη μισθωτή σας εργασία ή την επιχείρησή σας.

Στην πράξη, αυτό προστατεύει τον φορολογούμενο καθώς το εισόδημα από ενοίκια δε «σπρώχνει» τον μισθό ή τη σύνταξή σας σε ένα υψηλότερο κλιμάκιο της γενικής φορολογικής κλίμακας, ούτε το αντίστροφο. Οι δύο πηγές εισοδήματος υπολογίζονται παράλληλα, όχι σωρευτικά.

Πώς να μειώσετε νόμιμα τον φόρο ενοικίων

Πέρα από τη νέα κλίμακα, υπάρχουν συγκεκριμένα, νόμιμα εργαλεία που —όταν χρησιμοποιηθούν σωστά και εμπρόθεσμα— μπορούν να μειώσουν αισθητά ή ακόμα και να μηδενίσουν τον φόρο σας. Ακολουθούν τα τρία σημαντικότερα.

Α. Ανείσπρακτα Ενοίκια

Ένα από τα πιο κρίσιμα λάθη που βλέπουμε να κάνουν ιδιοκτήτες είναι να μη γνωρίζουν ότι ο νόμος φορολογεί το εισόδημα από ενοίκια με βάση το δεδουλευμένο, όχι απαραίτητα με βάση αυτό που έχει πράγματι εισπραχθεί. Αυτό σημαίνει ότι, αν ένας ενοικιαστής σας δεν πλήρωσε το μίσθωμα, εσείς κινδυνεύετε να φορολογηθείτε κανονικά για ένα εισόδημα που ποτέ δεν είδατε — εκτός αν έχετε ακολουθήσει έγκαιρα τη νόμιμη διαδικασία.

Για να χαρακτηριστούν τα ενοίκια «ανείσπρακτα» και να μείνουν αφορολόγητα, πρέπει, πριν την υποβολή της δήλωσης, να έχετε προχωρήσει σε ένα από τα ακόλουθα:

• Έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα μισθώματα.
• Έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.
• Δικαστική απόφαση αποβολής του μισθωτή ή επιδίκασης μισθωμάτων.
• Άσκηση σχετικής αγωγής, με αποδεικτικό επίδοσης στον ενοικιαστή.

Τα δικαιολογητικά αυτά πρέπει να προσκομιστούν στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν από την υποβολή της δήλωσης, ώστε τα ποσά να καταχωριστούν σωστά στο έντυπο Ε2 και στη συνέχεια να μεταφερθούν στους αντίστοιχους κωδικούς του εντύπου Ε1. Μόνο έτσι διασφαλίζεται ότι τα ανείσπρακτα ποσά δε θα φορολογηθούν άδικα εκείνη τη χρονιά.

Είναι μια διαδικασία που απαιτεί προσοχή στον χρόνο και στα δικαιολογητικά — γι’ αυτό είναι κρίσιμο να μας ενημερώνετε άμεσα μόλις εντοπίσετε καθυστέρηση πληρωμής από κάποιον ενοικιαστή σας, ώστε να προλάβουμε τις προθεσμίες.

Β. Αυτόματη Έκπτωση Δαπανών 5% — Χωρίς αποδείξεις

Η νομοθεσία αναγνωρίζει αυτόματα και οριζόντια ένα ποσοστό 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια ως τεκμαρτή δαπάνη για επισκευή, συντήρηση και ανακαίνιση του ακινήτου. Το ιδιαίτερα ελκυστικό στοιχείο αυτής της έκπτωσης είναι ότι εφαρμόζεται αυτόματα κατά τον υπολογισμό του φόρου, χωρίς να χρειάζεται να προσκομίσετε ούτε μία απόδειξη ή τιμολόγιο. Το φορολογητέο εισόδημά σας υπολογίζεται δηλαδή στο 95% του ακαθάριστου ενοικίου που έχετε εισπράξει.

Γ. Τριετής Πλήρης Φοροαπαλλαγή (100% αφορολόγητο)

Η πιο σημαντική ευκαιρία που εισάγει ο ν. 5246/2025 βρίσκεται στο άρθρο 9. Αφορά ιδιοκτήτες που αποφασίζουν να «ενεργοποιήσουν» ένα ακίνητο που σήμερα μένει ανεκμετάλλευτο ή υπολειτουργεί. Πιο συγκεκριμένα το άρθρο 9 αφορά:

• Ακίνητα που είναι κενά (δηλωμένα ως κενά στο Ε2), ή
• Ακίνητα που χρησιμοποιούνται σε βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb),

τα οποία μετατρέπονται σε μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών, απαλλάσσονται πλήρως (100%) από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για 36 μήνες.

Πρόκειται ουσιαστικά για κίνητρο του νομοθέτη ώστε να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας στη μακροχρόνια μίσθωση, με αντάλλαγμα μια πολύ σημαντική φορολογική ελάφρυνση για τον ιδιοκτήτη.

Βασικές προϋποθέσεις και όρια:

• Αφορά κατοικίες με επιφάνεια έως 120 τ.μ.
• Το όριο αυτό προσαυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί πέραν των δύο πρώτων εξαρτώμενων μελών του μισθωτή.
• Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να υπογραφεί έως τις 31/12/2026.

Αν διαθέτετε ένα κενό ακίνητο ή ένα ακίνητο που σήμερα εκμεταλλεύεστε μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αξίζει οπωσδήποτε να εξετάσουμε μαζί αν πληρούνται αυτές οι προϋποθέσεις καθώς το όφελος μιας πλήρους τριετούς απαλλαγής είναι εξαιρετικά σημαντικό.

---

Πρακτικό Παράδειγμα Υπολογισμού

Ας δούμε πώς εφαρμόζονται όλα τα παραπάνω σε έναν πραγματικό αριθμό. Υποθέτουμε έναν ιδιοκτήτη με ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια 18.000 €.

Βήμα 1 — Αυτόματη έκπτωση 5%:

18.000 € − 5% (900 €) = 17.100 € φορολογητέο εισόδημα

Βήμα 2 — Εφαρμογή της νέας κλίμακας:

Κλιμάκιο	Ποσό	Συντελεστής	Φόρος
0 € – 12.000 €	12.000 €	15%	1.800 €
12.000,01 € – 17.100 €	5.100 €	25%	1.275 €

Συνολικός οφειλόμενος φόρος: 3.075 €

Χάρη στην αυτόματη έκπτωση 5% και στο νέο ενδιάμεσο κλιμάκιο 25%, ο ιδιοκτήτης αυτός επωφελείται τόσο από τη μείωση της φορολογητέας βάσης όσο και από την ηπιότερη φορολόγηση του τμήματος πάνω από τις 12.000 €, σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς όπου το τμήμα αυτό θα φορολογούνταν με 35%.

---

Η φορολογία ενοικίων για το 2026 αλλάζει προς μια πιο δίκαιη κατεύθυνση, αλλά ταυτόχρονα γίνεται πιο σύνθετη, με περισσότερα κλιμάκια, προθεσμίες και ειδικές διατάξεις που απαιτούν προσοχή στη λεπτομέρεια. Η σωστή αξιοποίηση της αυτοτελούς φορολόγησης, της αυτόματης έκπτωσης 5%, της διαδικασίας για τα ανείσπρακτα ενοίκια και —κυρίως— της τριετούς φοροαπαλλαγής του άρθρου 9, μπορεί να κάνει ουσιαστική διαφορά στο τελικό ποσό που θα κληθείτε να πληρώσετε.

Συχνές Ερωτήσεις