Η έννοια των αντικειμενικών δαπανών διαβίωσης – ή «τεκμήρια» όπως συχνά αναφέρονται – αποτελεί ένα σταθερό σημείο συζήτησης και προβληματισμού τόσο για τους ιδιώτες φορολογούμενους όσο και για τους επιχειρηματίες. Όπως αναλύσαμε διεξοδικά σε προηγούμενο άρθρο, τα τεκμήρια αυτά αποτελούν ένα εργαλείο του Κράτους για τον προσδιορισμό του ελάχιστου τεκμαρτού εισοδήματος, διασφαλίζοντας τη φορολόγηση βάσει της συνολικής οικονομικής εικόνας και του τρόπου ζωής. Μια από τις βασικές δαπάνες που βαρύνουν έναν φορολογούμενο είναι αυτές που αφορούν την κατοικία – είτε πρόκειται για ιδιόκτητη, είτε για μισθωμένη.

Πώς ακριβώς υπολογίζεται αυτή η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης; Ποιοι παράγοντες λαμβάνονται υπόψη, όπως το εμβαδόν ή η περιοχή; Στο παρόν άρθρο θα εξετάσουμε λεπτομερώς τον τρόπο με τον οποίο η κατοικία σας επηρεάζει το τεκμαρτό εισόδημά σας, ορισμένα κρίσιμα σημεία τα οποία χρήζουν προσοχής καθώς και έναν αναλυτικό συγκριτικό πίνακα με το πως θα διαμορφωθούν τα τεκμήρια διαβίωσής πρώτης και δευτερεύουσας κατοικίας ¹Νέο Φορολογικό Νομοσχέδιο.

Τι εννοούμε όταν λέμε κύρια, δευτερεύουσα κατοικία και βοηθητικοί χώροι.

Πριν προχωρήσουμε στην ανάλυση των αντικειμενικών δαπανών διαβίωσης που απορρέουν από την κατοικία του φορολογούμενου, είναι πολύ σημαντικό να δώσουμε ορισμένους ορισμούς.

Κύρια κατοικία, είναι η κατοικία στην οποία ο φορολογούμενος κατοικεί κατά το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου.

Ως δευτερεύουσα κατοικία, θεωρείται ένα ακίνητο το οποίο χρησιμοποιεί ο φορολογούμενος αλλά όχι με τόσο μεγάλη συχνότητα. Τέτοια μπορεί να θεωρηθεί ένα εξοχικό.

Ως βοηθητικός χώρος, θεωρείτε αυτό ο οποίος δεν είναι στην κύρια χρήση του ακινήτου. Για παράδειγμα, βοηθητικός χώρος μπορεί να θεωρηθεί σε μια πολυκατοικία η αποθήκη ή το γκαράζ, ενώ σε μια μονοκατοικία μπορεί εκτός από το γκαράζ να θεωρηθεί μια αποθήκη ή το κλιμακοστάσιο ²ΠΟΛ 1259/28.12.11.

Πως γίνεται ο προσδιορισμός της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης της κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας

Η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης βάση της κατοικίας ενός φορολογούμενου, εξαρτάται από το εμβαδόν της κατοικίας (τα τετραγωνικά μέτρα) την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο και αν είναι μονοκατοικία ή όχι.

Ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα της κύριας κατοικίας (ανεξάρτητα από το αν είναι ιδιοκατοικούμενη, μισθωμένη ή δωρεάν παραχωρούμενη) η νομοθεσία ορίζει ένα πόσο βάση του οποίου θεωρεί το κράτος ότι ο φορολογούμενος έχει ως εισόδημα προκειμένου να μπορεί να το συντηρήσει και να κατοικεί σε αυτό. Τα ποσά αυτά θα τα δούμε αναλυτικά παρακάτω, στον συγκριτικό πίνακα.

Αν το ακίνητο βρίσκεται σε τιμή ζώνης από 2.800 – 4.999€, τα ποσά αυτά προσαυξάνονται κατά 30% ενώ σε περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000€ και πάνω, η προσαύξηση των ποσών αυτών είναι 58%. Θα πρέπει πάντα να έχουμε στο μυαλό μας ότι πολλά ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες είναι εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας. Για τα ακίνητα αυτά, λαμβάνεται υπόψη η τιμή εκκίνησης³ΠΟΛ 1135/2010.

Στη συνέχεια, το σύνολο των παραπάνω ποσών, προσαυξάνεται κατά 20% όταν το ακίνητο πρόκειται για μονοκατοικία.

Ειδικότερα για τις δευτερεύουσες κατοικίες, η αντικειμενική δαπάνη υπολογίζεται βάση των τετραγωνικών μέτρων κατά το ήμιση της αντικειμενικής δαπάνης της κύριας κατοικίας. Για παράδειγμα, για μια κύρια κατοικία 80τμ υπολογίζεται ως αντικειμενική δαπάνη το ποσό των 3.200€ ενώ αντίστοιχα για τη δευτερεύουσα κατοικία 80τμ η αντικειμενική δαπάνη είναι 1.600€

Ποιοι απαλλάσσονται

Από το τεκμήριο διαβίωσης, απαλλάσσονται όπως είναι λογικό οι κάτοικοι εξωτερικού οι οποίοι δεν αποκτούν (και δεν έχουν υποχρέωση δήλωσης) εισοδήματα στην Ελλάδα ⁴ΠΟΛ. 1201/2017.

Διευκρινήσεις σχετικά με την κατοικία ως αντικειμενική δαπάνη

Είναι αρκετά σύνηθες το ερώτημα αν σε κατοικία η οποία ενοικιάζεται για χρονικό διάστημα μικρότερο του ενός έτους, θα λογιστεί η δαπάνη για ολόκληρο το έτος. Πρέπει να καταστεί σαφές ότι σε τέτοιου είδους περιπτώσεις η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης επιμερίζετε βάση των μηνών όπου είχε μισθωθεί η κατοικία⁵ΠΟΛ 1135/2010

Επίσης, στις περιπτώσεις των κενών κατοικιών δεν υπολογίζεται ετήσια δαπάνη διαβίωσης. Ειδικά σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο είναι κενό για πάνω από 6 μήνες, απαιτείται η τεκμηρίωση του ότι ήταν κενό (με φωτοαντίγραφο λογαριασμού ΟΤΑ ή οποιοδήποτε πρόσφορο μέσο).

Συγκριτικοί Πίνακες Αντικειμενικών Δαπανών κατοικίας

Τετραγωνικά μέτρα	2024	2025 65246/2025 Μείωση 30%
Για τα πρώτα 80 τ.μ.	40€/τ.μ	28€/τ.μ
από 81τ.μ. – 120τ.μ.	65€τ.μ.	45€/τ.μ.
από 121τ.μ. – 200τ.μ.	110€/τ.μ.	77€/τ.μ.
από 201 τ.μ. – 300τ.μ.	200€/τ.μ.	140€/τ.μ.
πάνω από 300 τ.μ.	400€/τ.μ.	280€/τ.μ.
Βοηθητικοί χώροι	40€/τ.μ	28€/τ.μ.
Προσαύξηση μονοκατοικία	20%	20%
Προσαύξηση τιμή ζώνης 2.800-4.999 €	40%	30%
Προσαύξηση τιμή ζώνης μεγαλύτερη των 5.000€	70%	58%

Παράδειγμα:

Ο κύριος Νικολαΐδης έχει μια μονοκατοικία με επιφάνεια 120τ.μ. και ένα γκαράζ 20 τ.μ. Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης 3.000€.

Από τα δεδομένα αυτά, η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης βάση του ακινήτου στο οποίο κατοικεί, υπολογίζεται ως εξής τόσο με το παλαιό καθεστώς όσο και με το νέο:

Δεδομένα	Υπολογισμός Α.Δ. 2024	Υπολογισμός Α.Δ. 2025
Για τα πρώτα 80 τ.μ	80*40€ = 3.200€	80*28€ = 2.240€
Για τα επόμενα 40 τ.μ.	40*65€ = 2.600€	40*45€ = 1.800€
Βοηθητικοί χώροι	20*40€ = 800€	20*28€ = 560€
Σύνολο	6.600€	4.600€
Προσαύξηση λόγω Τ.Ζ.	6.600€ + 40% = 9.240€	4.600€ + 30% = 5.980€
Προσαύξηση λόγω μονοκατοικίας	9.420€ + 20% = 11.088€	5.980€ + 20% = 7.176€

Βλέπουμε λοιπόν ότι έως το 2024, για τον κύριο Νικολαΐδη υπολογιζόταν ότι η τεκμαρτή δαπάνη για το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν 11.088€. Με τον νέο τρόπο υπολογισμού από το 2025 και έπειτα, η τεκμαρτή δαπάνη βάση του ακινήτου ανέρχεται στα 7.176€